Bewertungsverfahren für Verkehrswerte: Sachwertverfahren
Neben dem Ertragswertverfahren gibt es auch noch das Sachwertverfahren. Es wird meist bei Ein- und Zweifamilienhäusern angewandt, da hier der Renditegedanke nicht
im Vordergrund steht. Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren geht es hierbei nicht um Gebäudeerträge, sondern die Herstellungskosten werden über die Restnutzungsdauer hochgerechnet.
Aus diesem Grund ist das Ertragswertverfahren bei Eigennutzung der Immobilie das zu wählende Verfahren.
Beim Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten einschließlich der Baunebenkosten und Umsatzsteuer sowie der zu berücksichtigenden besonderen Betriebseinrichtungen, der Außenanlagen
und sonstigen Anlagen ermittelt. Das Gebäude einschließlich aller Anlagen wird wegen Alterung, Bauschäden und Instandhaltungsstau im Wert vermindert, um den anlagebedingten vorläufigen
Sachwert zu erhalten. Der vorläufige Sachwert errechnet sich aus den alterswertgeminderten Anlagenteilen sowie dem Bodenwert.
Im Anschluss daran wird der vorläufige Sachwert durch den Sachwertmarktanpassungsfaktor auf die jeweiligen örtlichen Gegebenheiten angepasst. Der Marktanpassungsfaktor ist beim
Gutachterausschuss zu beziehen. Durch diese Anpassung wird der marktangepasste Sachwert erhalten. Das Sachwertverfahren ist abgeschlossen, wenn dieser Sachwert noch um die besonderen
objektspezifischen Grundstücksmerkmale erhöht oder vermindert wird.
So einfach das Verfahren auch auf den ersten Blick scheint, zu teilweise aufwendig ist die Ermittlung der Kosten der baulichen und sonstigen Anlagen. Bei den baulichen Anlagen wird
auf Normalherstellungskosten zurückgegriffen, die in Tabellenwerken vorhanden sind. Um diese sinnvoll anwenden zu können, muss die Bruttogrundfläche des Gebäudes ermittelt
werden.
Parallel dazu ist der Ausstattungsstandard festzulegen. Je höher der Ausstattungsstandard ist, desto wertvoller ist die Immobilie. Durch die Einbeziehung energetischer Faktoren
(z.B. Dämmmaßnahmen) wird dem gesellschaftlichen Trend entsprechend Rechnung getragen. Allerdings wurde auch durch die Einbeziehung des energetischen Zustands des Gebäudes und des
Wandels bei der Gebäudewirtschaft die Gesamtnutzungsdauer von früher 80-100 Jahren auf jetzt 60-80 Jahre je nach Standardstufe vermindert. Das wird insgesamt zu einer Benachteiligung
älterer Gebäude, ohne dass diese Gebäude einer eingehenden energetischen Untersuchung unterzogen worden sind.
Modernisierungen werden entsprechend einem Punktesystem berücksichtigt. Hierbei bekommen Maßnahmen zur Verbesserung des energetischen Zustands des Gebäudes eine höhere Punktzahl als
beispielsweise nur eine Grundrissänderung oder die Modernisierung von Bädern. Nur unter Einbeziehung energetischer Maßnahmen wird die wirtschaftliche Nutzungsdauer verlängert.
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